« Il faut être en centre-ville pour réussir en Airbnb. »
C’est probablement l’une des affirmations les plus faciles à répéter lorsqu’on parle d’une ville comme Valence.
Le problème est qu’elle est trop simpliste.
Pour une location courte durée, l’emplacement ne correspond pas uniquement à la distance jusqu’au centre. Il correspond surtout à la facilité avec laquelle un voyageur peut rejoindre ce pour quoi il vient.
Le centre-ville est un avantage… mais pas une garantie
Un logement central peut bénéficier de plusieurs avantages : restaurants, commerces, promenades, transports et proximité de certaines attractions.
Mais cela ne signifie pas que tous les voyageurs cherchent la même chose.
Un visiteur venu pour un week-end peut privilégier le centre.
Un professionnel venant en voiture peut accorder davantage d’importance au stationnement et à l’accès routier.
Une famille peut préférer un logement plus grand avec parking.
Un voyageur de passage peut rechercher surtout un accès rapide à son itinéraire.
L’emplacement doit donc être analysé en fonction des usages.
Valence est particulièrement intéressante pour cette analyse
Le territoire possède une position de carrefour.
Le Palais des Congrès et des Expositions est accessible depuis les deux gares du territoire et se trouve à proximité des axes A7 et A49. Valence Romans Tourisme souligne également la présence de la Nationale 7.
Cela signifie que l’accessibilité ne peut pas être résumée à :
distance du logement → centre de Valence.
Il faut également regarder :
logement → gare ;
logement → grands axes ;
logement → lieu d’activité ;
logement → événement ;
logement → stationnement.
Un logement périphérique peut donc avoir une logique propre
Imaginons un appartement situé à quelques kilomètres du centre mais disposant d’un stationnement privé.
Pour un touriste qui souhaite visiter Valence à pied, ce n’est peut-être pas son principal avantage.
Pour un professionnel qui arrive en voiture, cela peut changer complètement l’intérêt du bien.
La même distance peut donc être vécue très différemment selon le motif du séjour.
La notion de « quartier » est parfois moins importante que celle de temps de trajet
Deux logements peuvent être séparés de seulement quelques kilomètres mais avoir des temps d’accès très différents selon les heures et les moyens de transport.
Pour analyser un bien, il est donc plus intéressant de réfléchir en temps de déplacement qu’en kilomètres.
Quelques questions permettent déjà de mieux comprendre son potentiel :
- combien de temps faut-il pour rejoindre la gare ?
- les grands axes sont-ils rapidement accessibles ?
- le stationnement est-il simple ?
- les commerces sont-ils accessibles ?
- le centre est-il facilement joignable ?
- le logement est-il adapté à quelqu’un sans voiture ?
- quelles zones professionnelles sont accessibles facilement ?
Un défaut peut parfois devenir un argument
C’est un point particulièrement intéressant.
Un logement qui n’est pas dans le centre peut compenser son éloignement par d’autres avantages :
- parking ;
- calme ;
- surface ;
- terrasse ;
- plusieurs chambres ;
- accès rapide à l’autoroute ;
- proximité d’une zone d’activité ;
- arrivée autonome.
Le travail consiste alors à déterminer quelle clientèle valorise ces avantages.
Il ne faut cependant pas utiliser cet argument pour justifier n’importe quel emplacement
Dire « le centre n’est pas indispensable » ne signifie pas que la localisation n’a pas d’importance.
Un logement mal desservi, sans stationnement, loin des commerces et difficilement accessible peut réellement souffrir d’un déficit d’attractivité.
La question est simplement plus précise :
qu’est-ce que le voyageur gagne en choisissant cet emplacement ?
Si la réponse est claire, l’emplacement peut avoir une logique économique.
Si la seule justification est « c’est moins cher », cela ne suffit pas.
Pour un investisseur, cette distinction est importante
Elle peut modifier complètement l’analyse d’un achat.
Un appartement situé légèrement à l’extérieur du centre peut être moins cher à l’achat tout en disposant d’atouts opérationnels intéressants.
À l’inverse, payer une prime importante pour un emplacement central n’est pas nécessairement rentable si le logement ne permet pas de compenser cette prime par un niveau de demande ou un prix suffisamment élevé.
Il faut donc intégrer le prix d’acquisition, le potentiel locatif, la clientèle ciblée et les contraintes opérationnelles.
L’emplacement idéal n’existe pas
Il existe seulement des emplacements plus ou moins adaptés à une stratégie donnée.
C’est une différence fondamentale.
Avant de conclure qu’un appartement est « bien placé pour Airbnb », il faudrait donc pouvoir répondre à une question beaucoup plus précise :
bien placé pour qui ?
C’est à partir de cette réponse qu’un propriétaire peut déterminer si son logement doit viser les touristes, les professionnels, les familles, les voyageurs de passage, les séjours plus longs ou plusieurs de ces clientèles à la fois.