Un propriétaire peut facilement avoir une vision simplifiée de la saisonnalité : l’été serait forcément fort, l’hiver forcément faible, et les vacances scolaires détermineraient l’essentiel de la demande.
La réalité d’une location courte durée à Valence est plus complexe.
La performance d’un logement dépend de plusieurs calendriers qui se superposent : vacances, tourisme, déplacements professionnels, événements, week-ends, météo, jours fériés et durée moyenne des séjours.
C’est précisément pour cette raison qu’un bon mois touristique n’est pas nécessairement un bon mois pour tous les logements.
La saisonnalité n’est pas une seule courbe
Un logement en courte durée peut recevoir plusieurs types de réservations.
La première demande est touristique : vacances, week-ends, visites du territoire ou étapes.
La deuxième est professionnelle : missions, formations, réunions, interventions ou déplacements temporaires.
La troisième est événementielle : visiteurs, exposants, équipes, accompagnants ou participants.
Enfin, une partie de la demande peut être liée à des situations plus ponctuelles : visites familiales, déménagements, travaux ou hébergement temporaire.
Ces demandes n’obéissent pas aux mêmes calendriers.
Pourquoi l’été peut être trompeur
Un propriétaire peut constater davantage de recherches ou de réservations pendant une période estivale et en conclure que son logement fonctionne principalement grâce au tourisme.
Mais une forte demande touristique peut aussi s’accompagner d’une concurrence plus importante.
Si de nombreux propriétaires adaptent leurs prix à la hausse au même moment, le marché devient différent.
L’enjeu n’est donc pas simplement de savoir si la demande augmente.
Il faut savoir si elle augmente davantage que l’offre concurrente et si le logement étudié répond aux besoins des voyageurs présents à ce moment-là.
Les événements créent une autre forme de saisonnalité
Le calendrier de Valence Romans Tourisme montre une succession d’événements tout au long de l’année : manifestations sportives, spectacles, festivals, foires, salons et événements culturels.
Un événement peut produire un pic de demande sur quelques nuits seulement.
Mais son impact dépend de sa taille, de son public, de sa localisation, des solutions d’hébergement disponibles et de la capacité des visiteurs à se déplacer autour de Valence.
Il serait donc dangereux de conclure :
événement = prix élevés garantis.
La bonne question est plutôt :
combien de personnes supplémentaires doivent chercher un hébergement, pendant combien de nuits, et combien de logements peuvent les accueillir ?
La clientèle professionnelle peut remplir les périodes que le tourisme laisse libres
C’est l’un des aspects les plus intéressants du marché local.
Valence dispose d’une activité économique importante et d’une véritable offre de tourisme d’affaires. Valence Romans Tourisme annonce notamment plus de 80 espaces de réception sur l’agglomération et un Palais des Congrès et des Expositions pouvant accueillir différents types de manifestations.
Cela signifie qu’un logement peut connaître une demande liée au travail alors même qu’il n’existe pas de période touristique particulière.
Mais là encore, cette demande n’est pas automatique.
Un appartement devra répondre aux contraintes spécifiques de cette clientèle.
La durée du séjour modifie également la lecture de la saisonnalité
Supposons deux mois ayant chacun 15 réservations.
Ils ne sont pas nécessairement équivalents.
Si le premier mois est composé principalement de séjours d’une nuit, il faudra gérer beaucoup d’arrivées, de départs et de ménages.
Si le second comporte moins de réservations mais davantage de séjours de quatre ou cinq nuits, le taux d’occupation peut être différent et la charge opérationnelle beaucoup plus faible.
C’est pourquoi regarder uniquement le nombre de réservations peut conduire à de mauvaises conclusions.
Le vrai indicateur n’est pas seulement « quel mois est fort ? »
Pour analyser correctement un logement, il faut idéalement observer :
- le taux d’occupation ;
- le prix moyen obtenu ;
- le revenu par nuit disponible ;
- la durée moyenne des séjours ;
- le délai moyen entre réservation et arrivée ;
- la part des week-ends ;
- la répartition entre différentes catégories de voyageurs ;
- les périodes où le logement reste vide malgré une demande globale présente.
Cette dernière donnée est particulièrement intéressante.
Un marché peut être actif sans que chaque logement profite automatiquement de cette activité.
Un mois faible n’est pas forcément un mauvais mois
Il peut être faible pour plusieurs raisons.
Le logement peut être mal positionné.
Son prix peut être trop élevé par rapport à la demande du moment.
Il peut cibler une clientèle absente pendant cette période.
Les disponibilités peuvent avoir été ouvertes trop tard.
Le calendrier peut avoir été géré de manière trop statique.
Ou, tout simplement, la demande locale peut réellement être faible.
Ces hypothèses ne produisent pas les mêmes décisions.
Baisser immédiatement le prix n’est donc pas toujours la bonne réponse.
Comment un propriétaire devrait-il analyser son année ?
Plutôt que de chercher une règle universelle du type « l’été est la meilleure saison », il est préférable de construire une année en plusieurs périodes.
Périodes de demande touristique
On cherche les vacances, week-ends et périodes où le territoire attire davantage de visiteurs.
Périodes événementielles
On identifie les événements susceptibles de modifier localement la demande.
Périodes professionnelles
On recherche les périodes où les déplacements liés aux entreprises, formations ou événements professionnels peuvent soutenir la demande.
Périodes creuses
On identifie enfin les périodes où aucune de ces sources ne suffit à maintenir une demande élevée.
C’est pendant ces périodes que la stratégie devient réellement importante.
Le problème n’est donc pas d’avoir une basse saison
Tous les marchés connaissent des périodes plus faibles.
Le véritable problème serait de ne pas savoir pourquoi elle existe.
Un propriétaire qui connaît les raisons de ses périodes creuses peut adapter son prix, sa durée minimale, son ciblage ou même son modèle locatif.
Un propriétaire qui ne regarde que son chiffre d’affaires mensuel risque au contraire de modifier ses prix au hasard.
Pour une location courte durée à Valence, comprendre la saisonnalité consiste donc moins à trouver « les meilleurs mois » qu’à comprendre quels moteurs de demande sont actifs à chaque période de l’année.