Un propriétaire qui possède un appartement à Valence n’a pas nécessairement intérêt à choisir automatiquement la location courte durée.
C’est même l’une des premières questions qu’il devrait se poser.
La courte durée peut offrir davantage de flexibilité et un revenu brut potentiellement supérieur dans certaines configurations. Mais elle implique également davantage de rotations, de gestion, de risque de vacance et de coûts opérationnels.
Entre Airbnb à la nuit et location classique à l’année, la moyenne durée constitue une troisième possibilité souvent moins étudiée.
La vraie comparaison ne porte pas uniquement sur le loyer
Comparer un Airbnb à 90 € la nuit avec un appartement loué 700 € par mois n’a pas beaucoup de sens.
Il faut d’abord déterminer le nombre de nuits réellement vendues.
Un logement à 90 € avec 15 nuits réservées produit 1 350 € de chiffre d’affaires brut.
Mais ces 15 nuits ne représentent pas 1 350 € de revenu disponible pour le propriétaire.
Il faut tenir compte notamment des frais de plateforme, du ménage, du linge, des consommables, des périodes sans réservation, de la maintenance et éventuellement de la gestion.
La location longue durée possède une structure de coûts différente.
La moyenne durée se situe entre les deux.
La moyenne durée réduit certaines contraintes
Un séjour de plusieurs semaines ou plusieurs mois peut limiter :
- le nombre d’arrivées ;
- le nombre de départs ;
- le nombre de ménages ;
- les échanges avec les voyageurs ;
- les périodes très courtes entre deux réservations.
Pour un propriétaire qui souhaite déléguer moins de tâches, cela peut être un avantage important.
Mais la contrepartie est généralement une plus faible flexibilité et un revenu par nuit différent.
Le profil du logement est déterminant
Un studio parfaitement équipé proche du centre peut être adapté à de courts séjours.
Un T2 avec parking, cuisine complète et machine à laver peut être particulièrement intéressant pour quelqu’un qui reste plusieurs semaines.
Un grand appartement peut répondre à une demande familiale ou professionnelle.
Il n’existe donc pas de durée de location idéale indépendamment du bien.
La clientèle professionnelle peut rendre la moyenne durée pertinente
Valence possède une activité économique importante et accueille des congrès, séminaires et événements professionnels.
Un salarié en mission temporaire, un stagiaire, un consultant ou une personne en transition peut avoir besoin d’un logement pour plusieurs semaines plutôt que pour deux nuits.
Ce type de séjour peut modifier complètement l’économie du bien.
La courte durée offre cependant un avantage important : la flexibilité
Un propriétaire peut modifier son calendrier, adapter ses prix et récupérer son logement plus facilement selon sa situation.
Cette flexibilité a une valeur.
Elle peut notamment être intéressante pour un propriétaire qui utilise lui-même son logement ou souhaite conserver la possibilité de le vendre.
Mais cette flexibilité se paie par une gestion plus active.
Il faut comparer au moins cinq indicateurs
Pour décider entre plusieurs stratégies, je conseillerais de comparer :
- revenu brut potentiel ;
- revenu net après coûts ;
- temps de gestion ;
- risque de vacance ;
- flexibilité souhaitée par le propriétaire.
Cette comparaison peut produire des résultats très différents selon le logement.
Un appartement qui semble très rentable sur Airbnb peut devenir moins intéressant après prise en compte des coûts et du temps de gestion.
À l’inverse, un bien dont le loyer longue durée semble peu élevé peut devenir intéressant grâce à sa stabilité.
Il n’existe donc pas de gagnant universel
La bonne stratégie dépend du propriétaire autant que du logement.
Un investisseur cherchant la simplicité ne recherchera pas nécessairement la même chose qu’un propriétaire cherchant à maximiser le revenu potentiel.
La courte durée peut être pertinente.
La moyenne durée peut l’être également.
Et dans certains cas, la location longue durée restera la solution la plus cohérente.
La question à poser n’est donc pas :
« Combien puis-je gagner avec Airbnb ? »
mais :
« Quel modèle d’exploitation offre le meilleur équilibre entre revenu, risque, contraintes et objectifs pour ce logement précis ? »
C’est cette comparaison qui permet de parler réellement de rentabilité.